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現実にはむしろ逆で、この法律で得をしているのは業者のほうなのである。
つまりこの宅建業法の条文を盾にとって、担保責任を負う期聞を法律で定めるところの最短期間、つまり二年間のみとする分譲業者がほとんどなのだ。
「売り主は、本物件の隠れたる回収痕については、その引き渡しの日から二年間担保責任を負う」新築マンションの売買契約書には、おおかたこのような条項が盛り込まれている。
住み始めてから二年間ばかりの猶予期間では、とても一OOパーセント、暇戚を発見できるとは思えない。
こうなると、本来、買い主を保護すべきはずの法律が、実際には売り主である業者を保護する結果となってしまう。
総務庁が実施した調査によると、二年を越えて発生した欠陥のうち暇庇といえるものが実に四六パーセントという結果も出ているくらいだ。
築後六年で床に凹凸が発生したという例や、築後七年でエントランスホlルの天井が崩れ落ちたという例があるなど、二年という暇庇担保責任期間は実情に合っているとはいいがたい。
こういった現実離れした特約を有効とする法律への批判が高まり、消費者を保護するために、平成一二年(二OOO)四月一日、住宅品質確保促進法が施行された。
これによってマンションの売り主である分譲業者は買い主に対して、基本構造部分の欠陥については、引き渡しの日から一0年間、補修等の義務を負うことになった。
雨漏りや外壁のヒビ割れといった欠陥が見つかった場合、タダで直してもらえる期聞が格段に延長されたわけだ。
ところで、暇庇とアフターサービスを頭の中でごっちゃにしてしまっている人が意外と多い。
この二つはまったく別のものである。
昭和五一年(一九七六)、建設省からの通達にしたがい、不動産業界にある(社)日本高層住宅協会、(社)不動産協会、(社)都市開発協会等の七つの関係団体により作成されたのがアフターサービス規準である。
住宅品質確保促進法の施行を受けて、このアフターサービス規準も見直された。
不動産協会と日本高層住宅協会は、それぞれ会員分譲業者向けの指針としているアフターサービス規準について改正した。
柱や梁、屋上や屋根といった構造耐力上主要な部分に生じた亀裂や破損に対して、以前は二年間のアフターサービス規準としていたのを一0年間に改めるといった内容が改正の柱だ。
マンションは、暇庇、アフターサービスともに、「一O年保証の時代」に入ったわけだ。
現庇担保責任とアフターサービスとのちがいは二つある。
一つは、取杭担保責任が売買の当事者が特に取り決めなくても法律上当然に発生する責任であるのに対して、アフターサービスはあくまでも当事者聞の取り決めによって生じる契約上の責任であるという点。
もう一つは、前者の効果が損害賠償請求はもちろんのこと契約解除にまでいたる可能性を秘めているのに対して、後者の効果は補修請求にとどまることであ両者はまったく別のものであるから、業者は両方の責任をあわせて負うというのが本来の姿である。
けれども残念ながら、業者の中には法律の規制ではないアフターサービス規準について軽視する者も少なくないようだ。
「一O年保証の時代」に入ったからと安心していると、思いがけない手抜きにあうこともある。
Mさんも最近そのことを実感した人の一人。
「『アフターサービス規準』なんて、買った当初はロクに読みもしなかったけど、利用しなけりゃ大損ですよね」Mさんは七年前に新築で買ったマンションを売却、近くに売りに出されたやはり新築マンションに一昨年、買い替えた。
入居わずか半年にして気づいたのは、分譲したマンション業者の対応が、以前のマンションと今度とでは段ちがいに差があるということである。
入居してもう半年か、と思っていた矢先にマンション業者から手紙がきた。
あけてみると、「入居半年後の点検をしたいので、お気づきの傷んだところがあれば記入して返送してください」というのが趣旨。
内容によってはアフターサービスとして無償で修繕しますというのである。
手紙をもらって、そのつもりであらためて家の中を見渡してみると、たしかに気になることがいくつかある。
床の一部にキシミがある。
窓の木枠に塗装ムラがある。
キッチンの換気扇の吸い込みがどうも弱いようだ。
すべて箇条書きにして送り返したら、すぐに担当者から電話があり点検の日時を決定、無償で直してくれた。
その手際のよさに感心していると、前に住んでいたマンションでは、入居後は売り主であるマンション業者との付き合いはほとんどなかった。
たしか入居して間もなく、網戸の立てつげが悪く閉めにくい、という苦情の電話を入れたところ、それでは近々係の者から電話させまずからといわれたまま、その後なにも連絡がない。
結局、根負けして諦めてしまった。
もちろん今度のような、たびたびの手紙によるかゆいところに手が届くような対応などまったく記憶にない。
「契約時にアフターサービスというのを彊っていても、その実際の対応方法については、分譲業者によってずいぶん差があるんですねえ」自ら規準として設けたアフターサービスをどこまで誠実に実施するかは、各分譲業者におまかせなのだ。
一番の問題は、欠陥はマンションの住民自身が見つけなければならない、ということだ。
分譲業者が率先して自らの欠陥を探すわけがない。
そして実は、ここに、保証の期聞がいくら延長されようが現実には役に立たない、業界が抱える根深い問題が隠れている。
管理会社にとっては分譲業者が大切な「お客」。
Mさんがその重要性に気づいたアフターサービスという規準は、なにも部屋の中だけに適用されるものではない。
外壁の亀裂や、手すりの塗装がはげ落ちてサビによる劣化が見つかると、安易に、積み立てられた修繕費で管理会社が有償で直しているマンションがある。
けれども購入時に手渡されたその「規準」に基づいて早期にマンション業者に交渉すれば、無償で直させることができたかも、というような場合があるのだ。
せっかく外壁の亀裂は一O年というような保証があっても、その期間内にすでに現れていた傷みの兆候を案外、見逃していることが多いからだ。
少しでも気になるところがあれば保証期間内に早く指摘する。
そうすれば修繕費はタダなわけだし、早期に直したほうがその後の持ちがよい。
けれどもここに業界の隠れた問題がある。
外部をはじめとしたマンションの共用部をチェックするのは普通、住民ではなくマンシヨン全体を管理する管理会社になるわけだ。
外壁のタイルの浮きや塗装のはがれを確認するだけでなく、屋上に上がって防水の施工具合をチェックしたり、地下にもぐって受水槽の壁のヒビ割れを確認したりと、ふだん、あまり目の届かないようなところにも気を配らなければならない。
ところが、ある分譲業者の営業マンにいわせると、管理会社という立場上、どうしてもそのチェックの内容に手加減が加わらないともかぎらない、というのである。
つまり新築マンションが分譲される場合、分譲後、どこの管理会社に管理業務を委託するかを決定するのはマンション分譲業者になるわけだ。
大手から中堅まで各分譲業者は、子会社の管理会社に管理業務を委託することを前提にマンションを販売している。
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